„Festgeld ruft nicht nachts an, um zu melden, dass der Wasserhahn tropft.“ Diese Bedenken gegen eine Kapitalanlage in Immobilien waren so lange ernst zu nehmen, wie es für Festgeld Zinsen jenseits der Inflationsrate gab. Ja, Festgeld ist einfach zu verwalten. Aber die Zinssätze haben heute selbst bei langen Laufzeiten eine Null vor dem Komma. So kann der Investor ungestört von Mietern zuschauen, wie sein Vermögen immer weiter an Kaufkraft verliert, real also immer weniger wert wird.
Immobilien werden heute gern als Betongold bezeichnet – nicht ganz zutreffend, auch wenn darin eine Wertschätzung zum Ausdruck kommen soll. Denn Gold wirft keine Erträge ab, und langfristig betrachtet hat der Wertzuwachs von Gold gerade mal einen Inflationsausgleich geschaffen. Das ist bei Immobilien anders. Investoren erhalten Miete und profitieren von überproportionalen Wertzuwächsen. Und für den tropfenden Wasserhahn gibt es eine elegante Lösung.
Immobilienmanager nehmen Eigentümerinteressen wahr
Die Verwaltung einer Immobilie kann man guten Gewissens den Profis überlassen. Kosten dafür lassen sich im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten auf Mieter umlegen, ansonsten in den Mietzins einkalkulieren. Viele Immobilienverwalter bieten Asset and Property Management aus einer Hand. Die Vorteile: Die zumindest für Laien oft unklare Abgrenzung der beiden Aufgabenbereiche kann dem Auftraggeber egal sein, und das Zusammenspiel der beiden Funktionen klappt Hand in Hand.
Das macht ein Asset Manager
Asset ist der englische Begriff für einen einzelnen Vermögensgegenstand oder für die Gesamtheit aller Güter eines Wirtschaftsunternehmens. In Bezug auf die Immobilie wird also ihre Bedeutung als Kapitalanlage hervorgehoben. Hier geht es also um Steuerung und Kontrolle der Immobilie in Bezug auf ihren Wert und die daraus generierten Einnahmen. Der Asset Manager plant zum Beispiel die Durchführung von bestandserhaltenden und wertsteigernden Maßnahmen in Abhängigkeit von der aktuellen wirtschaftlichen Situation. Er muss dafür zwar nicht vor Ort sein, aber Kenntnisse des relevanten Immobilienmarktes haben, die betriebswirtschaftlichen Zusammenhänge verstehen und die Investitionsrechnung beherrschen. Um Strategien und Konzepte zu entwickeln, muss er sich selbstverständlich auch in den rechtlichen Rahmenbedingungen auskennen.
Property Management für die Arbeit am Objekt
Während der Asset Manager als Vermögensverwalter agiert, ist der Property Manager ein Hausverwalter. Das Wort property bezeichnet in englischer Sprache zwar auch ein Wirtschaftsgut, aber mehr im Sinn von Eigentum an einer Sache, hier also einem Grundstück und seiner Bebauung, die nach deutschem Recht eine Einheit bilden. Für den tropfenden Wasserhahn ist also der Property Manager zuständig, nicht der Asset Manager. Mit dieser Differenzierung soll aber keine Wertung verbunden sein. Das Asset Management ist auf ein funktionierendes Property Management angewiesen, um seine Arbeit erfolgreich zu machen. Das Property Management bewirtschaftet das Objekt unter dem Gesichtspunkt der Renditeoptimierung, schließt Mietverträge, erstellt Nebenkostenabrechnungen und sorgt dafür, dass Instandhaltung und vom Asset Manager geplante Modernisierungen reibungslos umgesetzt werden. Nur wenn die vorgegebene Objektstrategie einwandfrei umgesetzt wird, werden laufende Einnahmen aus einem hohen Vermietungsstand garantiert und Wertsteigerungen realisiert.
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