Immobilienbewertung: Wie wird der Haus- oder Wohnungswert ermittelt?

Die Ermittlung des Immobilienwertes ist für Verkäufer ein wichtiger Schritt im Immobilienverkaufsprozess, denn dieser Wert ist eine entscheidende Hilfe bei der Preiskalkulation. Hat ein Verkäufer einen klaren Überblick darüber, wie viel sein Verkaufsobjekt momentan am Markt wert ist, vermeidet er es, versehentlich zu wenig Geld zu verlangen. Doch auch Käufern, die an einer bestimmten Immobilie interessiert sind, erweist eine Immobilienwertermittlung wertvolle Dienste, um unangemessen hohe Preise zu erkennen.

Die Durchführung einer Immobilienwertermittlung

Die zuverlässigste Art, einen realistischen Immobilienwert zu erhalten, ist die Beauftragung eines professionellen Immobilienmaklers aus der Region. Er oder sie kennt den Immobilienmarkt vor Ort und seine Entwicklung genau und weiß natürlich auch exakt, welche Elemente und Eigenschaften des Objekts wertmindernd, welche wertsteigernd sind und in welchem Maße dies der Fall ist. Dieser Service ist zwar nicht kostenlos und fällt auch nicht unter die Maklerprovision, befindet sich aber mit in der Regel etwa 200 bis 300 Euro in einem erschwinglichen Rahmen. Eine Maklerin, die Immobilienwertermittlungen im Raum München und Augsburg anbietet, verlangt dafür beispielsweise 237 Euro plus Mehrwertsteuer.

Alternativ können auch kostenlose oder günstige Online-Tools genutzt werden. Viele Makler bieten auf ihren Webseiten Programme an, die anhand von bestimmten Daten eine Immobilienbewertung durchführen und innerhalb von wenigen Minuten gratis ein Ergebnis liefern. Natürlich kann damit kein zu 100 Prozent genaues Ergebnis erzielt werden, sondern nur ein Orientierungswert.

Welche Eigenschaften beeinflussen die Immobilienbewertung?

Die Immobilienwertermittlung setzt sich aus sehr vielen Faktoren zusammen. Vom Alter des Objekts über den Zustand und die Lage bis hin zur Sonderausstattung und vielen anderen baulichen Details fließt sehr viel in das Endergebnis ein.

Natürlich sind die Quadratmeteranzahl des Hauses oder der Wohnung sowie des Grundstücks von zentraler Bedeutung, ebenso wie die Anzahl der Zimmer, das Baujahr oder sämtliche Ausstattungsmerkmale. So bedeuten zum Beispiel eine Solaranlage, ein Swimming Pool, ein Wintergarten oder auch ein Keller und ein Dachboden eine Wertsteigerung. Eine schlechte Dämmung hingegen und der dadurch entstehende Energieverlust wirkt sich ebenso schlecht aus wie Schimmelbefall. Letzterer ist in den meisten Fällen auch ein Hinweis darauf, dass das Haus einer Sanierung bedarf, und selbstverständlich ist ein frisch renoviertes, neues oder auch ein sehr gut gepflegtes Haus immer mehr wert als eines, das erst nach einer Sanierung bezugsfertig ist. Auch der Zustand der Fenster und Rohrleitungen gibt Aufschluss über den Immobilienwert.

Neben diesen direkt die Immobilie betreffenden Eigenschaften gibt es noch weitere, weniger offensichtliche Faktoren, die sich auf den Wert auswirken. Dazu gehören zum Beispiel:

• Der Standort: Es gibt Städte, vor allem Großstädte, in denen die Immobilienpreise sehr hoch sind. Das hat auch Einfluss auf das einzelne Objekt. So könnte dasselbe Haus auf dem Land viel günstiger sein als mitten in Köln oder München.
• Die Lage: Entscheidend sind auch Fragen wie etwa ob das Objekt sich in ruhiger Lage oder direkt an einer viel befahrenen Straße befindet. Letzteres wirkt sich meist ungünstig auf den Wert aus, ebenso wie ein Mangel an Grünflächen in der Umgebung oder zu viel Schatten wegen hohen Gebäuden. Positiv hingegen sind Einkaufsmöglichkeiten, Kindergärten und Schulen, Ärztehäuser und ähnliche Einrichtungen des Alltags sowie Haltestellen öffentlicher Verkehrsmittel in unmittelbarer (Lauf-)Nähe.
• Die Nachbarschaft: Sogar Nachbarn können den Preis eines Hauses oder einer Wohnung beeinflussen, wenn auch eigentlich nur in negativer Weise. Denn gibt es besonders laute, schmutzige oder anderweitig problematische Nachbarn, sinkt dadurch der Immobilienpreis.
• Mieter: Wohnt ein Mieter im Haus oder in der Wohnung, sinkt oft nicht nur der Wert, das Objekt könnte generell schwer zu verkaufen sein, da viele Menschen eine Immobilie kaufen möchten, in welche sie selbst einziehen können. Mietverhältnisse können aber nicht ohne weiteres gekündigt werden.

Letztendlich sind es also unzählige offensichtliche und weniger offensichtliche Faktoren, die den Haus- oder Wohnungswert beeinflussen – die Aufgezählten waren nur eine kleine Auswahl. Wer also ein wirklich genaues und realistisches Ergebnis braucht oder möchte, wird um die Beauftragung eines Immobilienmaklers nicht herumkommen.

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