Für Mieter gehören neben den Abrechnungsfristen die Verjährungsfristen der Nebenkostenabrechnung zu den wohl wichtigsten Fristen – vor allem in Verbindung mit Nachforderungen ihres Vermieters aus der Nebenkostenabrechnung. Grundsätzlich gilt eine Verjährungsfrist von drei Jahren. Um sich als Mieter bei einer Nachforderung aus der Nebenkostenabrechnung auf die Verjährungsfristen berufen zu können, ist es notwendig, dass die Nebenkostenabrechnung zuvor auch innerhalb der gesetzlichen Abrechnungsfrist dem Mieter zugestellt worden ist. Andernfalls hat der Vermieter keinen Anspruch auf eine Nachzahlung.
Verjährungsfristen nach der Nebenkostenabrechnung
Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ist gemäß § 193 BGB der Beginn der Verjährungsfrist geregelt, die auch im Mietrecht Anwendung findet. Die Frist beginnt mit Ende des Jahres zu laufen, in dem der Anspruch für den Vermieter entstanden ist. Der Anspruch des Vermieters aus einer Nebenkostenabrechnung entsteht also erst dann, wenn aus der Nebenkostenabrechnung eine solche Nachforderung hervorgeht.
Die Nebenkostenabrechnung des Vermieters muss dem Mieter unter Einhaltung der in § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB geregelten Abrechnungsfrist (12 Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraums) zugestellt worden sein. Wird die Abrechnungsfrist durch den Vermieter überschritten, gilt die Nebenkostenabrechnung als nicht korrekt erstellt mit dem Ergebnis, dass der Vermieter keine Forderung aus der Nebenkostenabrechnung mehr geltend machen kann. Hat der Vermieter allerdings die Gründe für die verspätetet Nebenkostenabrechnung nicht zu vertreten, wird die Nebenkostenabrechnung als korrekt erstellt angesehen und die gesetzlichen Verjährungsfristen beginnen zu laufen. Allerdings kann sich dadurch der Beginn der Frist u.U. um ein Jahr verschieben.
Erhält der Mieter eine berechtigte Nachforderung nicht innerhalb der Verjährungsfrist von drei Jahren, so ist der Anspruch des Vermieters verjährt und noch ausstehende Forderungen können nicht geltend gemacht werden. Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Vermieter allerdings eine Hemmung oder sogar einen Neubeginn der Verjährungsfrist geltend machen.
Fazit
Die Verjährungsfrist für Nebenkosten beträgt drei Jahre. Sie beginnt in dem Jahr nach fällig werden der Forderung zu laufen. Nach Ablauf der Frist verjähren etwaige Zahlungsansprüche aus der Nebenkostenabrechnung. Das gilt sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter (z.B. bei Rückforderungen).